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        2014年無論是中央的專項改革，還是市場與社會轉(zhuǎn)型期帶來的新常態(tài)，都對房地產(chǎn)行業(yè)及其生態(tài)鏈產(chǎn)生了深遠的影響：限購取消、房貸放松、公積金改革、利率下調(diào)、工程質(zhì)量治理、養(yǎng)老用地頂層設計等等。

        農(nóng)歷馬年，房地產(chǎn)松綁改革“馬不停蹄”始終向前。

        這一年，無論是中央的專項改革，還是市場與社會轉(zhuǎn)型期帶來的新常態(tài)，都對房地產(chǎn)行業(yè)及其生態(tài)鏈產(chǎn)生了深遠的影響：限購取消、房貸放松、公積金改革、利率下調(diào)、工程質(zhì)量治理、養(yǎng)老用地頂層設計這些政策層面的改革與行動，讓2014年的中國房地產(chǎn)行業(yè)處在一個混合體共振互動的氣氛中。

        回歸市場化 取消房地產(chǎn)限購

        2014年6月25日呼和浩特第一個發(fā)文取消限購，如同多米諾骨牌效應一樣，全國46個城市陸續(xù)加入到限購松綁或取消的隊列中。直到現(xiàn)在，這46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未取消限購。

        取消限購給房地產(chǎn)市場帶來的影響是多層面的。從市場的角度來看，在全國量價走低的局勢下，取消限購有助于提振企業(yè)的信心，增加投資，促進消費。從政治層面上看，十八大提出了市場對房地產(chǎn)調(diào)整的主導作用，限購退出是順應了“發(fā)揮市場在資源配置當中的作用”的改革方向。

        重啟金融動力 “9·30”新政放松限貸

        2014年9月30日，這份名為《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》的“9·30”新政，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款的政策，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。政策發(fā)出后，10月份開始市場信心全面恢復，住房成交出現(xiàn)了快速回升，超過半數(shù)以上的銀行已將首套房的貸款利率調(diào)整為9折。

        “棚改”定音 國開行貸款助力

        2014年3月5日，國務院總理李克強在《政府工作報告》中提出，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。4月2日，國務院常務會議確定，由國開行成立專門機構，實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

        這次會議之后，國開行發(fā)放棚改貸款1949億元，同比增長達到了驚人的433%。6月國開行住宅金融事業(yè)部籌建申請獲得銀監(jiān)會正式批準，主要功能是為全國棚改提速提供成本適當、長期穩(wěn)定的建設資金。

        城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)布 戶籍改革隨行

        3月16日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》正式發(fā)布提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右(目前為53.7%)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右(目前為36%左右)。
        戶籍制度改革成為轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)化發(fā)展的關鍵所在，尤其是如何實現(xiàn)大約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的問題。隨后對于不同規(guī)模的城市，實施差別化落戶政策，同時加強建立居住證制度，放開或有序放開落戶政策。

        央行降息 減少經(jīng)濟運行成本

        降低企業(yè)融資成本，是國務院2013年以來多次提出的政策向?qū)А?br />
        2014年11月20日，央行宣布降息，自2014年11月22日起，金融機構一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。

        降息對于房地產(chǎn)而言，是積極的利好。對于開發(fā)商——降息后購買力增加，可以用同樣的資金買到更好的土地。對于買房者——利息降低后能帶來最直接的實惠，是每個月的月供降低了。

        全國行動 攻堅工程質(zhì)量

        工程質(zhì)量治理兩年行動是住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)2014年的最強音。9月1日，住建部發(fā)布《工程質(zhì)量治理兩年行動方案》，拉開行動序幕。

        到11月底，山東、吉林、內(nèi)蒙古、廣東、江西、寧夏、青海、云南等地相繼開展了相關執(zhí)法工作，河北、北京、江西、河北、湖北、四川、廣東、山東等分別通報了一些工程質(zhì)量違法違規(guī)案例，湖北、福建、河南、廣西建立了建筑市場“黑名單”制度。各地治理行動持續(xù)推向深入。

        公積金政策 調(diào)整與改革雙行

        2014年，全國多個城市提高公積金貸款額度。蘇州住房公積金個人購房貸款的貸款上限由原來的40萬元調(diào)整為60萬元，成都、黃石由40萬元提高至50萬元，無錫從此前的50萬元上調(diào)到60萬元。除了調(diào)整貸款上限之外，甘肅、湖南、廣西、江蘇、安徽等地執(zhí)行異地互貸政策。

        住房公積金制度的改革也在路上。住建部在一份回函中稱：正在開展《住房公積金管理條例》的修訂工作，準備在擴大繳存范圍、放寬提取條件、支持住房消費、調(diào)整存款利率和收益分配、完善管理體制及運行機制、監(jiān)管機制等方面進行修改完善。

        養(yǎng)老用地 頂層設計完成

        多年的呼吁、逐漸加劇的老齡化趨勢，讓養(yǎng)老設施用地政策終于在更高層面有了具體的定調(diào)。4月23日，國土資源部發(fā)布了《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》提到，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構，其養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥方式供地;營利性養(yǎng)老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計劃公布后，將在不設置競買人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。

        以房養(yǎng)老 徘徊10年一朝落地

        6月23日，保監(jiān)會公布《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，稱于7月1日起，到2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。至此，10年來廣泛討論的“以房養(yǎng)老”試點政策終于落地。

        以房養(yǎng)老在國內(nèi)是新鮮事物，保監(jiān)會表示，指導意見不可能做到盡善盡美，這只是粗淺的、階段性的文件。推出是給有意愿和需求的老年人提供了自愿的選擇，強調(diào)自愿和市場化。“并非是政府不管了，推給市場了”。

        地王兇猛 土地制度改革潛行

        248.5億元的上海董家渡地塊全國地王、扣除配建及回購后單價10萬元/平方米的北京華嘉胡同地塊，都讓人們驚呼“地王兇猛”。2014年北京土地出讓金達到1916.9億元的歷史新高。12月23日，上海土地出讓單價紀錄被連續(xù)刷新。截至11月底，一線城市已經(jīng)成交總土地金額高達4692.9億元，全年有望突破2013年創(chuàng)造的5245億元的歷史紀錄。土地財政與土地制度改革在2014年里也成為一個焦點的公共議題，并在國家部委之間進行了多輪的修改與會商，進一步完善后擇時推出。



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