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  在一個(gè)剛需主導(dǎo)的行業(yè),住宅產(chǎn)業(yè)的天花板已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)。事實(shí)上,中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)注定剛性需求拐點(diǎn)不可避免。根據(jù)據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算,中國(guó)嬰兒潮的拐點(diǎn)在1990年,當(dāng)年新生嬰兒達(dá)到2803萬(wàn)人,此后出現(xiàn)劇降,1996年后,出生人口再?zèng)]超過(guò)1600萬(wàn)。

宋衛(wèi)平與馮侖股權(quán)交易案的峰回路轉(zhuǎn),凸顯中國(guó)房地產(chǎn)的行業(yè)變局漸入高潮。 

    現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比故事精彩。

     就在政府發(fā)出救市政策的一個(gè)月后,房地產(chǎn)的兩宗最受矚目的并購(gòu)案面臨終止局面。
 
    10月29日,坊間開(kāi)始流傳宋衛(wèi)平要重新回到綠城的消息。彼時(shí)大多數(shù)人持懷疑態(tài)度,并不相信受人尊重的地產(chǎn)大佬會(huì)反悔合約。然而隨后幾天,劇情峰回路轉(zhuǎn),來(lái)自綠城、融創(chuàng)以及各方消息證明,宋衛(wèi)平回歸已成定局。 

    10月31日,本應(yīng)是馮侖正式轉(zhuǎn)出萬(wàn)通地產(chǎn)(600246,股吧)控股權(quán)的日子。但在約定交易截止日的前夜,這一延宕三個(gè)月的股權(quán)交易計(jì)劃意外生變——10月30日晚間,萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng),萬(wàn)通控股內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓已終止。 

    王石游學(xué)、任志強(qiáng)退休、宋衛(wèi)平出售綠城以及馮侖退出萬(wàn)通,曾一度被認(rèn)為是第一代房地產(chǎn)大佬集體謝幕的標(biāo)志性事件。然而,57歲的宋衛(wèi)平選擇回歸綠城,不惜頂著個(gè)人信用嚴(yán)重受創(chuàng)危機(jī)。55歲的馮侖則不得不繼續(xù)留守萬(wàn)通,面臨進(jìn)退兩難的尷尬局面。

     與此重疊的是,中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去30年高速增長(zhǎng)的絢麗華章開(kāi)始翻篇,正在中低速增長(zhǎng)軌道上運(yùn)行。中國(guó)房地產(chǎn)也正在經(jīng)歷從“黃金時(shí)代”邁入“白銀時(shí)代”的陣痛,住宅產(chǎn)業(yè)的天花板已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn),中年危機(jī)的焦慮感開(kāi)始蔓延。

     宋衛(wèi)平和馮侖屬于第一代地產(chǎn)大佬,這一批中國(guó)最早的地產(chǎn)弄潮兒,大多出生于上世紀(jì)1950年代,他們享受了地產(chǎn)黃金十年所帶來(lái)的成功與榮耀。同樣,風(fēng)云際會(huì)的大環(huán)境下,他們的命運(yùn)都在2014年出現(xiàn)了拐點(diǎn),事業(yè)正遭遇考驗(yàn),他們又將如何直面他們的“中年危機(jī)”?

    大佬轉(zhuǎn)身:一個(gè)時(shí)代的終結(jié)

     地產(chǎn)黃金十年,催生了一批地產(chǎn)大佬。他們有的出身名門(mén),有的生于草莽,卻獲得了同樣的成功。

     2014年以來(lái),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售開(kāi)始放緩。萬(wàn)科總裁郁亮提出,房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”褪色到“白銀時(shí)代”。而今年不景氣的市場(chǎng)下,更是迎來(lái)了一批大佬的引退。

     今年5月,宋衛(wèi)平把綠城賣(mài)了,孫宏斌以62.98億港元的代價(jià),收購(gòu)了綠城24.313%的股份,與九龍倉(cāng)并列綠城第一大股東。宋衛(wèi)平認(rèn)為把綠城賣(mài)給孫宏斌是“他這一生最正確的一個(gè)選擇”,他說(shuō)天下之大,有德者掌之。

     10月18日萬(wàn)通地產(chǎn)晚間公告,稱(chēng)“經(jīng)公司與控股股東萬(wàn)通投資控股股份有限公司(下稱(chēng)萬(wàn)通控股)進(jìn)一步核詢(xún)獲悉,嘉華東方控股(集團(tuán))有限公司將受讓萬(wàn)通控股的一定比例的股權(quán),從而達(dá)到嘉華控股成為萬(wàn)通地產(chǎn)間接控股股東、萬(wàn)通地產(chǎn)實(shí)際控制人變更的目的”。至此,地產(chǎn)思想家馮侖將退出萬(wàn)通地產(chǎn)的傳言終于坐實(shí)。

     10 月22日,“大炮”任志強(qiáng)召開(kāi)退休記者見(jiàn)面會(huì)。盡管他宣稱(chēng)自己“退而不休”,但此后人們的解讀都是用了“再見(jiàn)”、“退卻”、“謝幕”之類(lèi)的詞語(yǔ)。而“行業(yè)老大”王石早已處于半游學(xué)狀態(tài)。
     這一系列的事件被解讀為第一代地產(chǎn)大佬的集體謝幕。同時(shí)也伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期。

     綠城公告顯示,截至2014年6月30日止六個(gè)月,取得收入人民幣125.60億 元,較2013年同期的人民幣102.14百萬(wàn)元增加23.0%,股東應(yīng)占利潤(rùn)人民幣6.13億 元,較2013年同期的人民幣18.55億元減少67.0%。主要原因是聯(lián)營(yíng)公司已竣工可售物業(yè)提減值虧損及交付物業(yè)毛利率偏低。 

    萬(wàn)通地產(chǎn)1-6月獲得營(yíng)業(yè)收入3.37億元,同比減少52.43%,凈利潤(rùn)為4837萬(wàn)元,同比減少59.83%。
 
    郁亮認(rèn)為,未來(lái)10-15年仍是白銀時(shí)代,此前萬(wàn)科董事局主席王石指出,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束,“白銀時(shí)代”到來(lái)。在郁亮看來(lái),這并不代表沒(méi)有機(jī)會(huì),城市化進(jìn)程會(huì)帶來(lái)很大的機(jī)會(huì),白銀時(shí)代相比青銅爛鐵時(shí)代還是好時(shí)代。但與黃金時(shí)代相比,白銀時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,毛利率肯定會(huì)更低。 只是萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到,幾乎同時(shí),宋衛(wèi)平和馮侖選擇了回歸和留守。 10月底,宋衛(wèi)平將回歸綠城的消息引爆網(wǎng)絡(luò)。綠城和宋衛(wèi)平在中國(guó)房地產(chǎn)界的符號(hào)化意義,使人們對(duì)此的關(guān)注達(dá)到空前熱度。

     而萬(wàn)通地產(chǎn)10月30日的一紙公告宣告了股權(quán)收購(gòu)中止。公告顯示,雙方在交易細(xì)節(jié)方案多次協(xié)商中,就本次轉(zhuǎn)讓中的一些重要條件如轉(zhuǎn)讓數(shù)量、價(jià)格等沒(méi)有達(dá)成一致,無(wú)法在2014年10月31日之前按預(yù)先計(jì)劃完成交易。馮侖先生方和嘉華控股承諾未來(lái)三個(gè)月內(nèi)不再實(shí)施與萬(wàn)通控股及萬(wàn)通地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益調(diào)整事宜,并繼續(xù)為萬(wàn)通控股和萬(wàn)通地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展共同做出努力。

     此時(shí)的房地產(chǎn),已經(jīng)不是當(dāng)初宋衛(wèi)平出售綠城時(shí)的情形。政府9·30救市政策出臺(tái)后,房地產(chǎn)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。 

    萬(wàn)通地產(chǎn)第三季度財(cái)報(bào)顯示,公司錄得營(yíng)業(yè)收入9.88億元,同比增長(zhǎng)3.61%,凈利潤(rùn)9197萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)17.62%。

     從8月開(kāi)始,綠城銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更是持續(xù)突破歷史新高,綠城8、9、10月分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額72億、83億、159億,合計(jì)共314億元,超過(guò)上半年銷(xiāo)售金額305億元。



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