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     樓市新政“組合拳”最多釋放820萬套購房需求，樓市密集注入“強心針”，房企也使出十八般武藝，忙著到處找客戶。那么，市場到底還能釋放多少購買力？無論是對決策者還是房企高層，這似乎仍是一個懸念。

    10月24日，在西南財經(jīng)大學(xué)舉行的 “經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的管理-以中國及新加坡為例”國際論壇上，中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁透露，當(dāng)前房貸新政加上公積金新政，一共最多可釋放820萬套購房需求，其中房貸新政可釋放550萬套。

    不過，甘犁強調(diào)，上述結(jié)論僅是一個靜態(tài)估算，并未考慮到未來購房市場預(yù)期可能改變等因素。另從公開報道來看，多地樓市近來成交活躍，有回暖跡象，而且部分城市還推出了購房補貼配套政策。

    空置房受房價下跌影響大

    一邊是存量房空置，一邊是新房供應(yīng)高企，當(dāng)前中國樓市向何處去？

    中國家庭金融調(diào)查報告顯示，2013年我國城鎮(zhèn)住房整體空置率為22.4%，較2011年上升1.8個百分點。從城市分級來看，三線城市總體空置率略高于一二線城市，其中一線城市空置率為21.2%，二線城市空置率為21.8%，三線城市空置率為23.2%。其中，一二三線城市有一個共同點，就是多套房家庭空置率遠高于一套房家庭空置率。

    “全國約4900萬套空置房，其中商品房空置率為26.3%，約為2700萬套，經(jīng)濟適用房空置率為23%，約為200萬套。”甘犁強調(diào)說，此數(shù)據(jù)也引起了地產(chǎn)大佬任志強等行業(yè)人士的爭議和質(zhì)疑。

    在甘犁看來，中國住房空置率之謎的關(guān)鍵在于城鎮(zhèn)化之謎，城鎮(zhèn)化除了“主動進城”部分，還包括“被動進城”部分，也就是當(dāng)?shù)氐木幼〉赜赊r(nóng)村變成了城鎮(zhèn)，關(guān)鍵是這部分到底有多大？“因為城鎮(zhèn)化，建了很多房子，但大量‘被進城’的不需要房子，所以商品房是空著的，屬于錯配現(xiàn)象。”甘犁解釋說。

    按照上述報告的結(jié)論，當(dāng)前樓市進入下行通道，空置房更易受到房價下跌的損失，如果房價下跌20%，28%空置房將低于購買價值。

    新政釋放需求有限

    9月30日，央行“新四條”出爐，其中松綁限貸成為一大亮點，實質(zhì)就是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。同時，各大商業(yè)銀行可根據(jù)自身情況，調(diào)整房貸利率，下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。在刺激導(dǎo)入購房需求的同時，央行“新四條”還進一步松綁房企的融資渠道，包括發(fā)行債券和資產(chǎn)證券化等。

    另一方面，作為地方救市一大抓手的“公積金新政”也頻繁上陣。近日，住建部、財政部和央行聯(lián)合出臺《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，推出職工連繳6個月可向戶籍地申請公積金房貸，住房公積金繳存要實現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)等措施。

    在上述舉措中，居民公積金貸款時，交納公積金時限從12個月壓縮為6個月，公積金貸款異地互認(rèn)將進一步刺激外地購房需求。

    在甘犁看來，房貸新政在短期內(nèi)可刺激550萬套購房需求提前入市，公積金異地互認(rèn)至多刺激100萬套購房需求，公積金門檻降低可釋放170萬套購房需求。

    其中，對于房貸新政具體效果，上述家庭金融調(diào)查報告顯示，一線城市中，有房無貸并且計劃購房的家庭可實現(xiàn)的購房需求從58.7%上漲至79.9%，二線城市該比例從58.3%上漲至75.8%，三四線城市該比例從50.3%上漲至72.7%。據(jù)此推算，一線城市釋放的購房需求約50萬套，二線城市約200萬套，三四線城市約300萬套。

    不過，甘犁強調(diào)，上述結(jié)論仍屬于靜態(tài)評估，并未考慮到未來購房市場的預(yù)期改變等動態(tài)因素。

    近日部分城市在上述新政組合拳之外，另出奇招。比如，天津取消了對商品住房戶型設(shè)計“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，鼓勵房企設(shè)計適銷對路的產(chǎn)品。寧波近來也出臺文件，稱畢業(yè)10年內(nèi)在寧波購房的大學(xué)生買房可享受購房補貼、首付降低和貸款貼息等多項優(yōu)惠。




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