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上周五（5月9日）攸克君不揣冒昧，亮出了一個鮮明的觀點，未來240天是購房時間窗口。有些公號在轉(zhuǎn)載時，直接改成“未來240天是最佳購房時機”，今天，攸克君將目光大大縮短，只聚焦于未來30天：猜一猜，房地產(chǎn)市場會發(fā)生什么大事？
一、調(diào)控政策不會反轉(zhuǎn)，進入默認模式
南寧、無錫、銅陵等城市出臺了有關(guān)房地產(chǎn)的政策后，攸克君跟一批業(yè)內(nèi)人士反復(fù)討論過。有的認為這就是地方政府在救市，有的認為只是微調(diào)。攸克君的看法是，這類地方救市或者微調(diào)行為，未來30天還會有其他城市模仿、跟從，原因很簡單，中央沒有喊停，而是默認。
但沒有哪個已經(jīng)限購的城市有膽子全面取消限購。原因也很簡單，這是跟中央對著干。中央說了分類調(diào)控，但沒有說放棄調(diào)控。所以，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會反轉(zhuǎn)。
二、信貸政策仍將從緊，特征從政策性收縮進入主動趨利性收縮。
前幾天，北京農(nóng)商銀行首套房利率可以打9折的消息，很是讓一些開發(fā)商興奮，這是不是意味著房貸利率甚至房地產(chǎn)信貸政策都要松動了？
攸克君很抱歉地通知你，那只是個別商業(yè)銀行想借此彎道飚車、搶占房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的行為，而不可能是商業(yè)銀行的普遍選擇。
不相信？那就請央行行長周小川來回復(fù)你。5月10日下午，周小川在清華五道口全球金融論壇進行演講，面對市場上有關(guān)央行將全面降低存款準備金率的傳言時明確表示，目前不會采取大規(guī)模刺激政策。
開發(fā)商被認為是降低存款準備金率的最大受益者，但周小川否認會降準，那就死了房地產(chǎn)信貸松動這條心吧。另外，之前的信貸收縮大多是貫徹中央上峰的調(diào)控指令，這一次收縮，從去年底開始，主要是受到銀行內(nèi)部資源的調(diào)配影響，特征上屬于主動趨利性收縮，代表著銀行業(yè)整體看淡地產(chǎn)業(yè)。
三、全國性降價將由多個知名房企啟動，形式不一，有人高調(diào)有人低調(diào)。
攸克君宣稱未來240天是購房時間窗口，就意味著這個時期一定有房企降價。你當(dāng)然曉得，這句話的意思，不是指像九龍倉那樣在某幾個樓盤降價，而是排名靠前的房企在全國范圍內(nèi)的降價。
攸克君放句狠話，未來30天，房企前20強里，至少有一家企業(yè)會在全國范圍降價。它要符合幾個條件：第一，它是上市公司，有財報壓力。一季度財報都不好看，上半年只剩下一個多月了，如果要降價，越快越好，必須在6月上旬前發(fā)動。第二，它是全國性房企，在很多城市尤其是二三線城市有大量項目。而二三線城市的庫存壓力要大 于一線城市。第三，是全國范圍內(nèi)降價，不是在某幾個城市低價入市搞促銷。
攸克君從一位前輩那里偷來一句話：如果前十強的萬科、中海恒大等，任何一家發(fā)起全國性降價行動，那就標志著2014年房地產(chǎn)調(diào)整行情的確立。
最大的可能是，恒大發(fā)起全國性降價，萬科、中海、保利在一些城市搞低價入市和促銷。攸克君的建議是，大佬們，別看中央臉色了，趕緊降價吧。
四、哪些區(qū)域?qū)⒙氏冉祪r
最先降價的城市，就是那些供應(yīng)量巨大，商品房庫存畸高的城市。杭州、長沙、武漢、沈陽、合肥，如果前面說的房企在這些城市有項目，將在這里派[最新消息 價格 戶型 點評]出先鋒部隊。如果分區(qū)域來說，最先降價的是長三角、珠三角和中部城市，北京則會排在第二批城市，剛需盤先降。
降價幅度不要期望太高，以25%為上限。什么房價腰斬，回到2009年，別做夢了。剛需遇上有合適的房子，就買了吧。
五，降價會呈現(xiàn)什么特征？
市場層面，降價現(xiàn)象會在全國呈現(xiàn)多點開花的局面，個案會比前一段時間出現(xiàn)的更多，但是把它定義成普遍性的降價，仍然要謹慎，因為不同類型的開發(fā)商對待降價的態(tài)度不一樣，比如，考慮到客戶關(guān)系，一些發(fā)展商對降價策略是持懷疑與保留態(tài)度的，他們寧可通過其他方式讓利。
攸克君認為，上述降價的規(guī)律性并不是很好找，但是總體會呈現(xiàn)以下兩個特征：
1.一二線城市與三四線城市都會有更多的個案出現(xiàn)，但是一線城市的降價效果會更為明顯，更能引發(fā)市場的正反饋，更容易激活客戶，相比之下，三四線樓市降價效果可能并不會很明顯，甚至?xí)鸬椒醋饔茫?/div>
2.在分布區(qū)域上，全國性房企比較集中的城市會是“重災(zāi)區(qū)”，杭州、長沙，沈陽是概率較大城市。降價路徑基本上是，由全國化布局房企領(lǐng)銜、本土房企被迫跟進。當(dāng)然，人們會很奇怪，雖然海南樓市符合這些特征，卻不會出現(xiàn)大面積降價的現(xiàn)象。
同時，銷售回款將成為更重要的指標，在公司內(nèi)部考核指標中的地位將大大上升。在銀行收緊信貸的條件下，回款才是王道，銷售額有了它，含金量才最高。
六，未來30天哪幾個地產(chǎn)公司會受到媒體特別待遇？
在房企層面，有以下幾個大公司會受到媒體的格外關(guān)注。原因無它，在市場信心疲弱之時，人們會更擔(dān)心與關(guān)注，那些到期債務(wù)壓頂、現(xiàn)金流預(yù)警、存貨較大，以及在牌桌上放了太多籌碼的大型房企。攸克君大膽點名幾個，供同業(yè)探討：
恒大地產(chǎn)：高周轉(zhuǎn)公司如同自行車模式，即自行車保持穩(wěn)定不倒的唯一秘訣是不斷前進，一旦降低速度，自行車的方向感與穩(wěn)定性就會大大降低。恒大地產(chǎn)受累于三四線規(guī)模，固然有降低新開工規(guī)模、以減少資本支出的戰(zhàn)術(shù)選項，但是作為三四線之王，恒大地產(chǎn)大本營在這里，必須采取一切手段保持前進。降價促銷戰(zhàn)術(shù)可能是恒大地產(chǎn)最大的看點。
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