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        16家上市銀行涉房固定資產(chǎn)“失真”：至少萬(wàn)億元未入賬

         如果將計(jì)價(jià)模式由國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的成本模式改為國(guó)際慣用的公允價(jià)值模式，銀行資本充足率將大幅增加，再融資壓力陡降

         一座座高樓大廈以及其驚人的市價(jià)，竟然在上市銀行的財(cái)報(bào)中集體縮水甚至隱身了。

         這當(dāng)然不是神話，也不是魔術(shù)，甚至并不依靠違規(guī)的騰挪資產(chǎn)。確切的說(shuō)，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的“掩護(hù)”下，16家上市銀行的自有房產(chǎn)以成本加折舊的形式躺在報(bào)表上，而其真實(shí)的交易價(jià)值卻并未入賬，成為了一筆看得見(jiàn)卻用不了的“私房錢”。

         據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，截至今年一季度末，上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為4924億元，今年全年很可能將突破5000億元。即使按照最保守的估計(jì)，這部分資產(chǎn)的市價(jià)也將達(dá)到1.4萬(wàn)億元，較目前的凈值“富余”近1萬(wàn)億元；如果估價(jià)再大膽一點(diǎn)，則賬外隱藏的資產(chǎn)價(jià)值可能達(dá)到數(shù)萬(wàn)億元。

        16家銀行涉房固定資產(chǎn)

        凈值合計(jì)接近5000億元

        如果想要搞清楚上市銀行自有涉房資產(chǎn)(不是簡(jiǎn)單的房產(chǎn)以及建筑物，還包括在建工程、裝修等其余費(fèi)用)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，我們必須先理順上市銀行固定資產(chǎn)的總規(guī)模和增速等相關(guān)情況。

         同花順數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，16家上市銀行固定資產(chǎn)合計(jì)7409億元。其中，四大行固定資產(chǎn)規(guī)模最為龐大，合計(jì)超過(guò)5831億元。四大行中，中行和農(nóng)行的固定資產(chǎn)規(guī)模長(zhǎng)期占據(jù)前兩位，而工商銀行和建設(shè)銀行則分列第三和第四位。數(shù)據(jù)還顯示，截至去年年底，上市銀行的固定資產(chǎn)合計(jì)為7341億元。也就是說(shuō)，今年一季度的增量約為68億元，單季度的資產(chǎn)增速接近1%。

         不過(guò)，上市銀行的固定資產(chǎn)并不僅僅包含房地產(chǎn)，按照上市銀行在年報(bào)中的界定，固定資產(chǎn)主要包括房屋及建筑物、辦公設(shè)備及運(yùn)輸工具。其中，對(duì)于絕大多數(shù)上市銀行來(lái)說(shuō)房屋及建筑物和在建工程的資產(chǎn)規(guī)模都最為龐大，辦公設(shè)備和運(yùn)輸工具的資產(chǎn)凈值在固定資產(chǎn)中的占比多數(shù)在20%-40%之間。

         以招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]銀行為例，該行截至2013年年底的固定資產(chǎn)凈值為233億元，其中，房屋及建筑物、裝修費(fèi)和在建工程的資產(chǎn)凈值合計(jì)186億元，電子設(shè)備及運(yùn)輸工具的資產(chǎn)凈值合計(jì)約為47億元。

         本報(bào)記者對(duì)于16家上市銀行截至2013年年底房屋及建筑物、裝修費(fèi)和在建工程的合計(jì)資產(chǎn)凈值進(jìn)行逐一統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，不包含南京銀行的15家上市銀行的合計(jì)凈值為4856億元。

         其中，農(nóng)業(yè)銀行的凈值最高，超過(guò)了1200億元；建行次之，超過(guò)了950億元；而工商銀行和中國(guó)銀行的涉房資產(chǎn)凈值比較接近，均超過(guò)了826億元。股份制銀行中，招商銀行賬面的涉房固定資產(chǎn)凈值最高，興業(yè)銀行其次，中信[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]銀行排名第三，上述三家銀行的資產(chǎn)凈值均超過(guò)了100億元。

       考慮到南京銀行的固定資產(chǎn)總量約為寧波銀行九成多以及寧波銀行涉房資產(chǎn)凈值為20.5億元，測(cè)算南京銀行上述相關(guān)凈值約為19億元，也就是說(shuō)，16家銀行涉房固定資產(chǎn)賬面凈值約為4875億元，占固定資產(chǎn)的總比重約為66%。如果按照一季度固定資產(chǎn)的增速來(lái)推算，截至一季度末，上市銀行的涉房固定資產(chǎn)凈值約為4924億元，今年全年很可能將突破5000億元。

      而如果按照上述數(shù)據(jù)和方法測(cè)算上市銀行2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至當(dāng)年年末的涉房固定資產(chǎn)凈值尚不足4000億元。

市價(jià)與成本價(jià)差距懸殊

       真實(shí)規(guī)模為萬(wàn)億元量級(jí)

      上述的資產(chǎn)凈值雖然貌似已經(jīng)“很強(qiáng)大”，但實(shí)際上僅僅是公允價(jià)值(也就是市價(jià))的冰山一角。

       按照目前上市銀行普遍的成本法會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，“購(gòu)置或新建的固定資產(chǎn)按取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，固定資產(chǎn)折舊按其入賬價(jià)值減去預(yù)計(jì)凈殘值后在預(yù)計(jì)使用壽命內(nèi)采用年限平均法計(jì)提”。

       簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是原有的涉房固定資產(chǎn)在賬面上必須逐年減值，盡管其公允價(jià)值已經(jīng)大幅增加。

       以中國(guó)銀行為例，截至去年年底，該行固定資產(chǎn)中的單純房屋建筑物已經(jīng)累計(jì)折舊240億元，目前賬面凈值接近618億元，也就是說(shuō)資產(chǎn)原值超過(guò)了850億元，目前折舊率約為28%。按照中國(guó)銀行年報(bào)中標(biāo)注的“房屋和建筑物預(yù)計(jì)使用年限為15-50年，預(yù)計(jì)凈殘值率為3%，年折舊率為1.9%-6.5%估算，原始資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的折舊年限應(yīng)在5-10年之間。而近五年乃至近十年，恰恰是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高歌猛進(jìn)的階段，雖然各地房?jī)r(jià)上漲幅度并不完全一致，但是倍增甚至增數(shù)倍都是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。而且，上市銀行中除了農(nóng)業(yè)銀行，多數(shù)銀行十年來(lái)的機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)布局主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市以及城市的核心地段，這些城市和地段房?jī)r(jià)的漲幅更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)平均水平。

        一位從事地產(chǎn)中介超過(guò)十年的段姓工作人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，以上市銀行總部密集駐扎的金融街[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]區(qū)域?yàn)槔昵暗姆績(jī)r(jià)約為1.4萬(wàn)元/平米，而如今的價(jià)格已經(jīng)飆升至7萬(wàn)元-8萬(wàn)元/平米，而且這一價(jià)格也僅僅是有價(jià)無(wú)市，輕易也不會(huì)有哪家機(jī)構(gòu)舍得把金融街的房產(chǎn)出售，因?yàn)樵搮^(qū)域房產(chǎn)極具稀缺性，出售后就很難在同一區(qū)域購(gòu)回了。

        以相對(duì)建成較晚的金融街B7大廈(即現(xiàn)北京銀行和中國(guó)人壽大樓)為例，如果按照地產(chǎn)中介介紹的B7大廈成本(2005年價(jià)格在1600元/平方米左右)與目前的市價(jià)大致計(jì)算，B7大廈合計(jì)建筑面積約22萬(wàn)平方米，每平米上漲約6萬(wàn)元，整體增值約130億元。即使考慮到近期樓市價(jià)格似乎有所波動(dòng)，該項(xiàng)目整體增值也肯定超過(guò)100億元了。

而位于該大廈附近的建設(shè)銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時(shí)間都遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于B7大廈(其建設(shè)時(shí)間多是在1993年-2005年間)，成本更要低得多。

        一些一線城市地鐵沿線區(qū)域的商鋪的價(jià)格飆升的更快。北京市大興區(qū)黃村區(qū)域的一位地產(chǎn)中介則表示，三年前其所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)不足2萬(wàn)元/平米，地鐵開(kāi)通后，現(xiàn)在已經(jīng)漲至近4萬(wàn)元/平米。

        上述段姓工作人員同時(shí)提醒本報(bào)記者，商業(yè)銀行的一些老舊網(wǎng)點(diǎn)還有根據(jù)城市規(guī)劃拆遷的可能，而拆遷時(shí)的補(bǔ)償也將是頗為可觀的。

         由于各家銀行房產(chǎn)的年限、區(qū)域復(fù)雜，通過(guò)現(xiàn)有報(bào)表披露出來(lái)的情況來(lái)測(cè)算現(xiàn)在準(zhǔn)確的市價(jià)幾乎是不可能的，但是考慮到經(jīng)過(guò)折價(jià)30%后目前的賬面凈值還逼近5000億元，購(gòu)買成本應(yīng)該是7000億元左右，即使按照最保守的估計(jì)，這部分資產(chǎn)的市價(jià)也將達(dá)到1.4萬(wàn)億元，較目前的凈值“富余”近1萬(wàn)億元；如果估價(jià)再大膽一點(diǎn)，則賬外隱藏的資產(chǎn)價(jià)值可能達(dá)到數(shù)萬(wàn)億元。

        “其實(shí)，開(kāi)始買樓的時(shí)候也有些猶豫，不過(guò)考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場(chǎng)所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)”，某銀行前行長(zhǎng)曾對(duì)記者談及“購(gòu)房心得”，“當(dāng)時(shí)確實(shí)沒(méi)想到，才幾年時(shí)間房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了數(shù)倍，不過(guò)由于房子是自用，并未覺(jué)得地產(chǎn)升值對(duì)銀行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”。

記者注意到，在16家上市銀行中，絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價(jià)值，并按照每年折舊3%-5%的速度進(jìn)行減值，比較激進(jìn)的會(huì)計(jì)手法對(duì)于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。而四大行的地產(chǎn)資產(chǎn)的入賬方法有些與眾不同，因?yàn)槠渖鲜兄敖?jīng)歷了大規(guī)模的財(cái)務(wù)重組和注資，因此，其部分固定資產(chǎn)是按照重組時(shí)的評(píng)估值入賬。

不過(guò)，四大行中除農(nóng)行外重組已經(jīng)歷數(shù)年，即使是當(dāng)年的評(píng)估值也遠(yuǎn)非目前的市價(jià)，且由于其基數(shù)巨大，其增值部分也將十分驚人。

史玉柱曾“隔空喊話”

       要求以公允價(jià)值入賬

       對(duì)于銀行合規(guī)“隱匿”的這部分房地產(chǎn)財(cái)富，很多投資界大佬其實(shí)也是心知肚明。

      史玉柱曾在微博中表示，“增加銀行資本金，減少募資，還有一方法：各銀行擁有大量黃金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]段房產(chǎn)，數(shù)量大得嚇人，都是按當(dāng)年建造或購(gòu)買的成本做賬的，往往按10年20年30年前的成本入賬，入賬金額低得變態(tài)。如果按國(guó)際慣例重新評(píng)估，以公允價(jià)值入賬，銀行資本金就會(huì)大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。

        此外，私募界人士、上海寶銀創(chuàng)贏董事長(zhǎng)崔軍曾經(jīng)“逼宮”銀行，提出將銀行房產(chǎn)按公允價(jià)值入賬，“這樣一來(lái)，銀行的資本金會(huì)大幅增加，凈資產(chǎn)也會(huì)大幅度提升。

        對(duì)于為什么我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求成本法入賬，一位會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人對(duì)記者道破天機(jī)——“公允價(jià)值的計(jì)量，首先要有健全、完善的市場(chǎng)體系；其次是對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)有較高的要求；再次是信息使用者對(duì)信息提供者有較高的信任度，而這幾方面的要求在國(guó)內(nèi)目前的實(shí)踐中確實(shí)很難達(dá)標(biāo)”，“其實(shí)從二手房交易就可以一窺端倪，現(xiàn)在二手房的計(jì)稅地區(qū)指導(dǎo)價(jià)與真實(shí)成交價(jià)往往有百分之五十以上、甚至是一倍以上的差距，因此所謂的‘陰陽(yáng)合同’屢禁不止，這反映出市場(chǎng)體系并不完善的一面”。

       據(jù)其介紹，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為了達(dá)到國(guó)際協(xié)調(diào)的目的，須充分考慮各國(guó)環(huán)境，故提出了成本和重估價(jià)兩種計(jì)量模式。不過(guò)，在該會(huì)計(jì)師眼中，隨著今后我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制的逐步健全和相關(guān)法律、法規(guī)的完善，公允價(jià)值的取得將變得越為容易，其可靠性也會(huì)加強(qiáng)，我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用也將會(huì)和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，“畢竟采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、美國(guó)及多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的普遍做法，國(guó)際上也早已越過(guò)‘要不要用’公允價(jià)值的爭(zhēng)論階段，而主要進(jìn)入‘如何用’的階段”。

        比較有趣的是，史玉柱還曾在微博中提及，“投資領(lǐng)域常有怪事。一個(gè)房地產(chǎn)朋友說(shuō)，他原計(jì)劃去拍一塊土地。后來(lái)發(fā)現(xiàn)，在某地上市的某房地產(chǎn)公司，其擁有土地的價(jià)值(考慮負(fù)債后)攤到每股股價(jià)上，買股票比自己去拍地，便宜40%，于是他放棄買地，計(jì)劃改買股票”。需要說(shuō)明的是，土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，與固定資產(chǎn)并非一個(gè)概念，但這個(gè)事例恰恰反映了資產(chǎn)的賬面值與實(shí)際價(jià)值的巨大反差。

        東方華美北京辦公裝修轉(zhuǎn)自《證券日?qǐng)?bào)》

 

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