開發(fā)商今年任務(wù)已完成推盤無壓力買賣雙方再次陷入價格博弈———

　　金秋漸涼，火爆多月的樓市仿佛也隨勢進(jìn)入“降溫期”。在調(diào)控政策并未轉(zhuǎn)向相關(guān)工程停工等多重因素影響下，綜合亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，北京全市11月份老盤新盤的新貨總量僅有22個，不但比不上九月份48個新盤的供應(yīng)量，就連10月的34個也相去甚遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在許多大型房企提前完成2012年銷售任務(wù)的前提下，新盤的供應(yīng)出現(xiàn)短缺，開發(fā)商開始漲價惜售。而買房人則被迫陷入觀望，期待房價能再次下跌。甚至有學(xué)者專家預(yù)言最佳購房季已經(jīng)結(jié)束，樓市也再次出現(xiàn)買賣雙方相互博弈的情景。

　　剛需盤仍是成交主力

　　“開發(fā)商這次推出的房源很快就都被訂購了，我買時已經(jīng)沒有更多戶型可選了，猶豫再三，還是挑了個二層100萬左右的房子。”購房人呂先生在10月初定下了首開熙悅山的一套兩居室，在下決定前，銷售人員帶他來看已經(jīng)貼滿紅標(biāo)的銷控表，讓他最終決定出手。

　　據(jù)了解，首開熙悅山作為長陽（社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪）區(qū)域主打小戶型的地鐵盤，在今年初入市時，就以13500元/平方米左右的價格獲得熱銷。如今二期推出的產(chǎn)品，成交價格已經(jīng)逼近15000元/平方米，許多像呂先生一樣的購房人因為擔(dān)心明年再漲，趕緊下定。

　　雖然個別項目成交不錯，但樓市整體在金九銀十期間的表現(xiàn)仍讓一些看好后市的分析機(jī)構(gòu)落空。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月1-18日，北京商品住宅共實現(xiàn)成交4525套，成交面積46.4萬平方米，相較9月份同期，成交套數(shù)與面積分別下滑了23.6%、33.6%，成交均價為19965元/平方米，也出現(xiàn)了小幅下滑。但考慮到十一長假的因素，與去年的十月份同期相比，成交量還是出現(xiàn)了幾近翻倍的增長。

　　尤其是低價位的剛需盤，入市后很多都實現(xiàn)了快銷。根據(jù)中原機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十月上半月，天恒樂活城、首開熙悅山、保利春天里、金融街（社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪）融匯等剛需盤都實現(xiàn)了超過百套的成交量。反而是充當(dāng)了漲價急先鋒的改善盤，在金九銀十期間，表現(xiàn)的乏善可陳。朝陽區(qū)某樓盤售樓處由于新加推后價格上漲了5000元/平方米，顯得有些冷清，但該項目負(fù)責(zé)人則表示并不擔(dān)心，“每周仍能有幾套成交，意向客戶更是能達(dá)到十組以上，基本符合之前的預(yù)期。”

　　推盤節(jié)點(diǎn)已過11月僅22個項目有入市計劃

　　金九銀十的成交量雖然出現(xiàn)了明顯下滑，但仍是開發(fā)商今年最重要的推盤節(jié)點(diǎn)，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，9月份共有48個項目入市，達(dá)到今年月度供應(yīng)的高峰，此外，十月份前20天已經(jīng)有11個項目入市，預(yù)計仍將有近20個樓盤在最后一周推新。因此，在進(jìn)入寒冷的11月后，開發(fā)商的主力銷售季已經(jīng)結(jié)束，目前統(tǒng)計的有開盤計劃的項目僅有22個。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，一方面進(jìn)入秋冬季節(jié)之后，受到自然環(huán)境以及自然景觀的影響，許多項目重金打造的園林景觀效果不佳，這一階段樓盤入市意愿普遍降低；另一方面9、10月份的推盤旺季，導(dǎo)致新增供應(yīng)量達(dá)到了15000多套，大大豐富了目前市場中的存量；再加上像萬科、保利、首開、首創(chuàng)等大型房企普遍完成了2012年度的銷售計劃，并不急于再推出新的房源。而是希望將手中的存貨等明年開春后推出。

　　這一系列的變化都導(dǎo)致11月份的新盤數(shù)量大幅減少，22個新盤中，首次開盤的純新盤更是只有7個，包括常楹公元、路勁世界城（小區(qū)網(wǎng) 論壇）、九章別墅、海悅公館在內(nèi)。另外還有像太陽公元、中國鐵建·花語城、中糧萬科紫云庭在內(nèi)的15個老項目后期準(zhǔn)備開盤。

　　另外，中原機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，除了傳統(tǒng)季節(jié)性因素外，11月供應(yīng)量的低落還有其他方面的原因，最重要的是十八大即將在11月初召開，一些開發(fā)企業(yè)主動或被動地避開這一時間段開盤。主動的是為了觀望新一屆政府對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度以及未來宏觀調(diào)控的走向，而被動則是由于近期住建委開始控制樓盤預(yù)售許可證的發(fā)放，部分原計劃開盤的項目或?qū)⒉荒苋缙谌〉妙A(yù)售許可證。

　　賣房不積極8成老項目漲價惜售

　　推盤數(shù)量的減少或許有這樣那樣的原因，但在實際銷售過程中，不少售樓處銷售人員的賣房積極性明顯降低也反映了部分開發(fā)商的心態(tài)。

　　“去售樓處看房，銷售人員很多都坐在一起聊天，看見有購房人才會走出來一個，輕描淡寫地介紹兩句，就又把我涼到沙盤邊了。”最近在通州（社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪）和朝陽看房的張女士向記者抱怨，有的銷售甚至都懶得陪著看樣板間，只是不停地說，“這期開的房源已經(jīng)成交了多少多少，再不買明年還得漲。”一副底氣十足，根本不愁賣的姿態(tài)。

　　這也難怪，一些專家公開表示，最佳買房季已經(jīng)過去。事實上，與往年沖業(yè)績不同，今年年底對于大部分開發(fā)商來說都沒有沉重的業(yè)績壓力，因此對于加推新盤的態(tài)度往往是“定價高懸，愿者上鉤”。這個趨勢在11月份僅有的22個新盤中更加明顯。

　　根據(jù)記者統(tǒng)計，在已公布開盤價格的老項目后期中，有80%的樓盤定價出現(xiàn)上漲，其中部分項目上漲幅度相比前期非常之大，例如太陽公元此次預(yù)計開盤價格為65000元/平方米，相比去年同期每平方米上漲7000元，另外北苑（社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪）附近的中國鐵建·花語城項目此次預(yù)計均價為38000元/平方米，比上次開盤時也上漲了20%，雖然該樓盤銷售人員表示，此次計劃推出的是樓王級產(chǎn)品，但與北苑區(qū)域不足3萬元的整體新盤均價相比，價格上漲幅度仍令人咋舌。

　　除去當(dāng)月價格上漲之外，另外有部分項目為前期屢次價格上調(diào)，目前維持在上調(diào)后的最高價格水平，例如魯能7號院項目，2012年已實現(xiàn)三次，而價格也連續(xù)兩次上調(diào)，由最初的10900元/平方米漲至14000元/平方米，目前仍維持在這一高位水平。

　　除老項目后期紛紛擺高姿態(tài)外，一貫以區(qū)域新低為目標(biāo)的純新盤項目，在11月份也一改以往的低調(diào)，紛紛將定價看齊區(qū)域最高價。例如朝陽區(qū)的常營（社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪）區(qū)域，由于地鐵6號線年底即將開通和龍湖長楹天街的熱賣，區(qū)域純新盤常楹公元也宣稱定價將看齊區(qū)域最高價的28000元/平方米，只是會略低于于這一價格。而大興區(qū)的海悅公館項目目前報價為16000元/平方米，相比去年底該區(qū)域第一盤龍湖時代天街的價格已高出30%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然九、十月份樓市新增了不少新盤項目，但其中有一半左右是中高端住宅或別墅類產(chǎn)品，而適合剛需與首次改善的房源供應(yīng)并不多，這就為一些項目的開盤漲價建立了基礎(chǔ)。像常楹公元主打的八九十平方米兩居室在同區(qū)域只有二手房才有類似的戶型，臨近的龍湖長楹天街則是主力銷售140平方米以上的大戶型，這就造成了區(qū)域內(nèi)中小戶型盤僅此一家，定價的高調(diào)也就不難理解了。