總體來看,今年下半年來的樓市呈現(xiàn)淡季不淡,旺季不旺的跡象,就目前的數(shù)據(jù)看,本該火爆的“金九”成色略顯不足。這一特點(diǎn)在萬科A交出的9月銷售成績(jī)單上也有所顯現(xiàn),其9月份銷售面積和銷售金額都出現(xiàn)了同比下滑的情況。不過,萬科上月拿地金額的再創(chuàng)新高似乎表明,公司的注意力正由上半年的去化跑量轉(zhuǎn)向土地市場(chǎng)。
萬科9月銷售減速
今日披露的9月銷售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示,萬科當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售面積105萬平方米,銷售金額120.4億元,分別比去年同期下降2.78%和3.76%。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì),2月至8月,萬科已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售面積同比增長(zhǎng),連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長(zhǎng)。而9月份的數(shù)據(jù)也意味著,萬科銷售連續(xù)數(shù)月同比增長(zhǎng)的勢(shì)頭暫告一段落。
不過值得注意是,至9月份,萬科已連續(xù)5個(gè)月銷售額破百億元。環(huán)比方面,9月銷售面積和銷售額分別比8月增長(zhǎng)0.57%和6.08%。
對(duì)于傳統(tǒng)旺季“金九”樓市銷售整體偏淡的表現(xiàn),分析人士認(rèn)為,一方面和前期剛需集中釋放后,市場(chǎng)環(huán)境整體趨于觀望有關(guān);另一方面也與前期銷售情況較好,資金壓力大為緩解,導(dǎo)致房企進(jìn)一步促銷動(dòng)力不足有關(guān)。
此前北京萬科副總經(jīng)理肖勁曾向媒體透露,前三個(gè)季度還沒有結(jié)束,北京萬科的銷售額已經(jīng)突破100億元,提前完成了全年銷售任務(wù)。
展望接下來的“銀十”,分析人士依然持樂觀態(tài)度。國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科認(rèn)為,萬科其后10月、12月份均有大量推盤,銷售有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。
另外,今年1~9月,萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積907.9萬平方米,同比增長(zhǎng)7.93%,實(shí)現(xiàn)銷售金額963.2億元,比去年同期的970.8億元微降0.78%,而1~8月公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額842.8億,同比下降0.34%,1~9月累計(jì)銷售額同比降幅有所擴(kuò)大。
值得注意的是,盡管銷售額總體同比下降,但9月1.147萬元/平方米的銷售單價(jià)卻創(chuàng)下年內(nèi)新高。此前,年內(nèi)最高點(diǎn)為6月份創(chuàng)下的1.088萬元/平方米。萬科這一量跌價(jià)升的背景是國內(nèi)房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。中指院日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,9月,全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格自6月止跌后,連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲,但漲幅繼續(xù)收窄,其中北京、上海等十大城市住宅均價(jià)環(huán)比漲幅略高于全國平均水平。
對(duì)此,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)來看,目前市場(chǎng)始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)。隨著前期跑量收到成效,當(dāng)前開發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力有所削弱,最終會(huì)選擇房?jī)r(jià)降幅收窄或漲價(jià)。而樓盤一旦降價(jià)活動(dòng)停止市場(chǎng)就處于僵持狀態(tài),陷入觀望氣氛,從而使市場(chǎng)成交量出現(xiàn)萎縮。
拿地金額再創(chuàng)年內(nèi)新高
盡管樓市銷售“金九”成色不足,但土地市場(chǎng)卻是另一番景象。近期國內(nèi)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫,北京、上海等多個(gè)城市掀起一輪供地高潮,房企拿地積極性也明顯增加。
相比今年上半年的“矜持”,進(jìn)入下半年,尤其7月以來,萬科進(jìn)入集中拿地期。公司8月共新增8個(gè)項(xiàng)目,獲權(quán)益建面139.6萬平方米,需支付權(quán)益地價(jià)36.1億元,平均樓面地價(jià)2586元/平方米。9月,萬科在拿地方面更上一層樓,在廣州、杭州、青島、昆明等地共新增9個(gè)項(xiàng)目,數(shù)量創(chuàng)下年內(nèi)新高,獲權(quán)益建面166.2萬平米,需支付權(quán)益地價(jià)43.89億元,平均樓面地價(jià)為2641元/平方米。
就近兩個(gè)月萬科的拿地情況來看,新增項(xiàng)目多位于一二線城市,且拿地成本仍相對(duì)較低。
不過盡管如此,和去年相比,萬科的拿地步伐還是處于追趕狀態(tài)。據(jù)中投證券統(tǒng)計(jì),1~8月,公司新增28個(gè)項(xiàng)目,共獲取權(quán)益建面438.5萬平米,同比少44%。根據(jù)公司全年獲取土地建面不低于銷售建面的計(jì)劃,四季度公司不乏拿地動(dòng)力。
事實(shí)上,除萬科外、近期包括華潤(rùn)、恒大、招商、龍湖在內(nèi)的一線房企均積極出手圈地。與此同時(shí),一些二三線上市房企,諸如榮盛發(fā)展等也在不斷擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。榮盛發(fā)展9月以來分別在沈陽、常州、臨清拿下多宗地塊。
有分析師認(rèn)為,目前房企拿地雖然積極,但仍比較理性,地王明顯減少,房企更多的是按照自有的開發(fā)節(jié)奏補(bǔ)充庫存,但并未出現(xiàn)2009年~2010年曾出現(xiàn)的瘋狂搶地、地王頻出的現(xiàn)象。
招商、保利銷售雙雙超過去年
今日,傳統(tǒng)A股四大房企中“萬保招金”中的保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)也一并公告9月銷售數(shù)據(jù)。
招商地產(chǎn)的公告顯示,1~9月,公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積172.94萬平方米,實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額247.08億元。此前公司年初制定的2012年經(jīng)營計(jì)劃為“銷售面積124萬平米,銷售金額超210億元”。
由此可見,招商地產(chǎn)目前已大大提前并且超額完成了今年的經(jīng)營計(jì)劃。
相比萬科“金九”的失色,保利在9月依然維持了原有的銷售勢(shì)頭。據(jù)披露,9月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積78.55萬平方米,同比增長(zhǎng)33.70%;實(shí)現(xiàn)簽約金額77.59億元,同比增長(zhǎng)15.19%。這也是保利自2月份以來,連續(xù)8個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售面積、銷售金額同比雙增。
今年以來,保利的整體銷售表現(xiàn)堪稱不俗。去年全年,保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積650.29萬平方米,銷售簽約金額732.42億元,截至8月底,保利地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)簽約面積590.64萬平方米,同比增長(zhǎng)34.08%,實(shí)現(xiàn)簽約金額678.69億元,同比增長(zhǎng)34.29%,已接近去年全年水平。憑借著9月的繼續(xù)發(fā)力,公司前9月的銷售額一舉超過去年全年。數(shù)據(jù)顯示,1~9月,公司實(shí)現(xiàn)簽約面積669.20萬平方米,同比增長(zhǎng)34.03%;實(shí)現(xiàn)簽約金額756.28億元,同比增長(zhǎng)32.04%。
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